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2em épisode : Financement
Plusieurs personnes m’ont interrogé sur le mode de financement de cette opération. Je vais vous donner plus d’informations à ce sujet.
Dans le 1er épisode, j’ai indiqué que je finançais cette opération par l’intermédiaire d’un découvert. Cela avait étonné plusieurs personnes qui s’étonnait de cette possibilité.
Pour mémoire, ou si vous n'avez pas suivi le 1er épisode accompagné de la vidéo (découverte du local), cliquez sur le lien suivant :
http://www.olivierseban.com/blog/25ols-objectif-80-000-en-6-mois-episode-n-1.htm
Comme je l’expliquai dans l’autre épisode, je ne sais pas encore si je vendrai cet appartement ou si je le mettrai en location.
Partons du principe que je revendrai ce bien. Dans ce cas ce sera une opération à court terme (quelques mois). Pour maximiser le gain j’ai intérêt à éviter les frais au maximum. En utilisant le découvert j’évite notamment les frais d’hypothèque ou de toute autre type de garantie qui pourrait se révéler couteuse pour une période aussi courte.
Au cas où je déciderai de garder le bien pour le mettre en location (ou si l’une de mes filles manifeste un vif intérêt pour cet appartement. J’en vois une venir de loin en ce moment à ce sujet), je pourrais passer sur un crédit classique avec prise de garantie hypothécaire ou autre.
Ce découvert est reconductible chaque mois par tacite reconduction. J’ai donc 1 mois de préavis à donner à la banque pour sortir de ce prêt, soit parce que j’aurais vendu l’appartement soit parce que je serai passé sur un crédit «normal».
2èm avantage pour une opération court terme : le taux d’emprunt. Le taux négocié pour le découvert est d’environ 1.5% (au moment où j'écris ces lignes), calculé sur la base de Euribor 1 mois + 1%. Ce qui implique également que le taux est variable puisque l’Euribor bouge régulièrement. Pour plus d’infos voir sur le montant des taux Euribor voir
http://www.boursorama.com/devises/taux_euribor.phtml.
Donc si nous supposons que je fasse une opération d’achat/revente dans un délai de 6 mois et que j’emprunte au total 150 000€ (en incluant les travaux) le montant des intérêts annuels sera de 150 000 x 1,5% = 2250€, soit 1125€ pour 6 mois. Qui dit mieux ?
Précision sur le découvert : je suis parfaitement conscient qu’un découvert de ce montant n’est pas obligatoirement accessible à tout le monde. Tout dépend de votre solvabilité, de ce que vous avez sur votre compte ou de votre patrimoine, etc...
Il est également possible de faire ce que l'on appelle un crédit Lombard. Dans ce cas la banque vous prête en échange d’une garantie. Celle ci pouvant être un autre bien immobilier (qui ne fait pas déjà l’objet d’un crédit), de valeur mobilières comme des actions ou des obligations. En sachant que si vous avez 50 000€ d’actions, la banque ne vous prêtera pas 50 000€ mais plutôt 25 000€ (la banque incluera toujours un % pour se prémunir du risque de dévaluation). Dans le cas d’obligations, suivant leur niveau de risque, la banque pourra vous prêter 70% de leur valeur et 90 à 100% sur des liquidité.
Toujours est il que si vous voulez utiliser ce type de montage, sachez que tout se discute.
Concernant l’éventualité de garder l’appartement et de le mettre en location : j’ai un autre appartement acheté 285000, il y a un an, qui me rapporte environ 500€ par mois (après charges, crédit etc...). J’envisage éventuellement de vendre cet appartement (à mon avis je ne gagnerai rien dessus) pour garder le nouveau. Celui-ci qui me rapporterait la même somme par mois mais pour un prix 2 fois moins élevé. Cela me permettrait de reconstituer une capacité d'endettement et d'alléger mon risque crédit.
Donc à suivre...
PS : je commence à recevoir des devis pour les travaux. Pour le moment je ne me suis pas trompé sur le montant. Ceux ci varient entre 20 000€ (à mon avis pas sérieux) et 50 000€ en passant par 30 000 et 35 000€.
A suivre aussi.
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Pour quelles raisons estimez vous que les scpi
ne sont pas intéressantes? ( probablement pour vous)
mais cela peut correspondre à un autre profil. Ou bien c'est un produit que vous considérez comme mauvais?
Pourtant, j'ai trouvé des scpi pas chers et qui disposent d'un TRI de 10% sur plus de 20 ans et qui
frôlent les 6% en termes de loyers ( aucun soucis de gestion et faible montant au départ et permet de se constituer un patrimoine immobilier d'entreprise au fil du temps). C'est un investissemnt qui est privilégié par les rentiers. Franchement je ne comprend pas votre avis aussi catégorique!
Une petite explication serait vraiment très intéressant!
Les SCPI sont des produits dont la gestion est opaque et la valorisation TRES discutable (pas toutes) et elles sont (presque toutes) très difficiles à revendre dans de bonnes conditions. Personnellement lorsque je confie mon argent, au travers d'un produit financier, je veux savoir exactement comment il travaille. Si la gestion ne me convient pas, ou si on ne veut pas me dire exactement comment cela fonctionne, je vais voir ailleurs. Il y a beacoup de facons d'investir dans l'immobilier pour obtenir des loyers de l'ordre de 6 à 10% nets (après impots) sans gérer de locataires. Si vous voulez en savoir plus à ce sujet, je vous recommande de vous interesser à nos formations. Bien à vous