Objectif 80 000€ en 6 mois : Episode n°1

Episode n°1 : Aujourd'hui je vous propose de suivre le déroulement d'une opération immobilière que je suis en train de réaliser, au travers de plusieurs reportages vidéo.

Brièvement j'ai acheté un petit loft de 60m2 qui faisait partie d'une ancienne usine qui a été découpée.

Après négociation j'ai payé le bien (avec les frais de notaire) 106 000€. J'estime que les travaux me couteront environ 35 000€ (qui seront également financés) et que je pourrais revendre l'appartement entièrement entre 200 000 et 230 000€.

L'opération devrait durer 6 mois entre la date d'achat et la date éventuelle de revente, car je ne sais pas encore si je revendrai ou si je mettrai l'appartement en location. Si c'est le cas, le loyer sera d'environ 1100€. Soit 9.42% de rentabilité sur le prix payé avec les travaux.

A noter que le financement est total. Les 106 000€ ont été financés par un découvert (pas sorti un seul centime de ma poche). Nous aurons l'occaions de reparler du mode financement une autre fois.

Dans un premier temps je vous laisse visionner la vidéo. Les commentaires sont les bienvenus. A bientôt.

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Commentaires

Bonjour Olivier

Merci de faire partager votre expérience avec nous. Mais quelque chose m'intrigue comment pouvez louer (si cela devient votre choix) au prix de 1100€! Votre bien doit-être extrêmement bien situé pour ce prix dans une ville de province.

Continuez nous informer et à nous "former". Cordialement

Bonjour. Ce sont les prix du marché pour ce bien. Il est évident que tout rentre en ligne de compte. Le type de bien, l'emplacement etc. Olivier

Posté par sam, france le 19/08/2010 11:10:41

ancien participant à séminaire bourse à Paris debut 2000 (module automatique tradestation 3014V2) et lecteur lire et site.
En l'occurance par quel biais as tu trouver cette opportunité.
Scellier est une bonne affire pour le promoteur certes mais pour le particulier aussi : les loyers et l'economie d'impot payant l'essentiel des mensualités d'emprunts et pour ce type d'investissement les banquiers pretent facilement semble t il la totalité....Mais peut etre je me trompe ou les meilleures opprotunités sont elle pas là ? a quand un séminaire à Marseille pour en parler

J'ai trouve ce bien en garant ma voiture devant une agence immobilière

Scellier = 20 a 30% plus cher

Posté par Francois , le 26/04/2010 13:37:50

bonjour olivier,

J'aurais juste aimé savoir si les travaux seront effectués par vos soins ou par des professionnels.

Par des pros. Chacun son métier

Un grand bravo pour cette idée. Vivement les prochaines vidéo. Une sorte de "télé réalité" mais qui sert vraiment à qqch. On ne perdra pas du temps et des neurones à vous suivre.

cordialement, seb

Posté par Seb, le 24/04/2010 23:34:04

Bonjour

Tout ceci est très intéressant. Je regrette de ne pas être plus jeune.
Je continue à placer dans l'immobilier mais en ce qui me concerne malheureusement étant retraitée je ne peux plus faire appel aux banques ou alors les assurances sont hors de prix donc je dois engager l'argent que je possède. Dans vos interventions vous parlez peu des impôts en ce qui concerne les rentabilités. En location par ex. après les différentes taxes, l'ISF, l'impôt sur le revenu, etc..la moitié de votre gain est "mangé" donc on a souvent tendance à surévaluer le potentiel..
Je suivrais avec intérêt l'évolution de votre placement. cordialement

Posté par Michelle, le 23/04/2010 09:58:32

Salut tout le monde, salut Olivier,

Je trouve que c'est une très bonne idée de montrer pas à pas l'acquisition d'un bien et surtout de détailler les différentes étapes qui jalonnent cette expérience super enrichissante et remplit d'obstacles (peut-être plus à ton niveau)
Vivement les autres épisodes

Je tenais à te dire que ton ton cru, ta façon d'expliquer les choses (aussi difficile soit elle, comme les différents produits boursiers...) est accessible à tous (d'ailleurs j'ai acheté deux exemplaires de ton livre).

En tout cas, merci pour tout

Posté par Hamid, le 22/04/2010 10:18:56

Bonjour Mr SEBAN. J'ai juste quelques précisions à vous demander:

-le local possède t'il la destination d'habitation ou faut'il prévoir une demande préalable pour un changement d'affectation?(démarche administrative dont le résultat n'est pas garanti).

Local mixte. je peux faire une habitation ou un bureau. D'ailleurs le bureau est une option pour la location éventuelle

-Si il y a revente,donc operation pouvant être qualifiée de marchand de biens, la faite vous sous une structure ad hoc?(risque de requalification avec toutes les conséquences fiscales et sociales).

Vous êtes comme marchand de biens si vous répétez les opérations fréquemment. Ce n'est pas le cas ici. J'expliquerai pourquoi dans l'épisode 2.

-Si il y a location, le logement repond t'il aux critères de décence obligatoires. (fenêtre dans toute les pièces par exemple)

Tout sera fait normalement et dans les règles de l'art

Posté par cédric, le 21/04/2010 16:18:44

Bonjour Olivier,
Bravo pour cette vidéo et pour ces conseils"live" ainsi que ceux donnés dans tes séminaires qui aident à s'affranchir: j'investis en bourse et ai acheté 2 terrains depuis le séminaire TDLMMR nov 2009. Merci. a plus. Daniel.

Posté par daniel, le 21/04/2010 14:58:55

Salut Olivier,

Félicitation pour le partage de cette expérience qui inspirera beaucoup d' hésitants.
C' est ce genre d' affaire que je lancerai dans les mois qui viennent dès que je serai clean. Il y a longtemps que j' y pense et les pronostiques sur l' évolution du marché me tiennent circonspect. Mais le mode de financement n' est -il pas un ppd? J ' attends la suite impatiament !!

Posté par Joël, le 20/04/2010 05:21:04

Bonjour Olivier,

Bravo pour cet exemple qui comme votre livre est à la fois passionnant et enrichissant.
J'essai de prendre votre voie et suis propriétaire de 8 appartements et locaux commerciaux.
Mon notaire m'a averti qu'acheter, rénover puis revendre des biens immobilier en tant que particulier consistait à réaliser des opérations de marchand de bien.

Je peux donc être qualifié comme tel par les services fiscaux et mon patrimoine pourrait être re-qualifié dans sa totalité (ce qui entrainerait une suppression des avantages fiscaux Scellier, DeRobien... et l'obligation de me déclarer en professionnel SARL, URSAF...)
Comment faites vous pour ne pas être qualifié de marchand de bien avec toutes les opérations réalisées? Merci de votre réponse

Comme c'est un sujet qui intéresse beaucoup de monde, j'en parlerai dans le 2em épisode du feuilleton

Posté par Christophe, le 19/04/2010 19:35:48

La taxation de la PV n'a tout de même pas rien 'aucune' importance : elle impacte directement la rentabilité du projet.

Encore une fois le but de ces reportages est pédagogique pour montrer comment on gagne de l'argent avec l'immobilier. Concernant l'imposition, il est (à mon humble avis) normal de payer des impôts lorsque l'on gagne de l'argent. Ceux qui ne payent pas d'impôts sont ceux qui ne gagnent pas d'argent. Quand vous touchez un salaire vous payez des impôts. Là c'est pareil, sauf que la provenance et la façon de la gagner est différente. Même en payant 50% d'impôts (ce qui ne sera pas le cas) la plus value finale sera de 40 000€ pour 1 mois de travail cumulé. Personnellement je ferai avec :)

Autre question : dans l'immobilier à partir de 3-4 biens on se retrouve vite soumis à l'ISF et identifié par les impôts. Une visibilité dont on se passe bien en général. Ca commence à faire bcp, vous ne trouvez pas ?

Il y a des règles. Elles sont ce qu'elles sont. Si elles ne vous conviennent pas faites en sorte qu'elles n'aient pas d'impact sur vous. On estime que chaque jour 2 personnes payant l'ISF, quittent la France.

Posté par Alexis, le 19/04/2010 00:10:41

Bonjour Olivier,

Depuis plusieurs mois je regarde régulièrement les annonces pour trouver LA bonne affaire, mais Malheureusement sans succés.

Quelle est la meilleure source d'infos pour dénicher la perle rare ?
Merci à vous, et bravo pour cette initiative originale et "enrichissante".

Antonio

Pas de secret: il faut chercher. Internet, petites annonces etc... Et quand on ne trouve pas.... on continue à chercher. Un conseil : n'achetez jamais par dépit, sous prétexte que vous ne trouvez rien d'autre. Si vous voulez gagner de l'argent dans l'immobilier, votre boulot est de trouver des bonnes affaires.

Posté par Antonio, le 18/04/2010 23:48:17

Bonjour,
Tout d'abord, je trouve que le prix d'achat est trop élevé.
Ensuite, vous êtes bien optimiste sur le prix de revente !!
La crise immobilière arrive et les prix vont chuter jusqu'en 2015.
Les gens qui veulent investir dans l'immobilier : Faites très attention !!!!
Alan.

C'est très sympathique à vous de prévenir les autres lecteurs, mais si je peux me permettra quelques remarques, vous ne pouvez pas évaluer la cherté du prix simplement parce que vous ne savez pas où j'ai acheté et les prix du marché local.

Pour info : j'ai payé 1750€ le m2 et le coût s'élèvera à 2350 avec les travaux, pour une ville où les prix sont de l'ordre de 4000€ du m2. SI les prix baissent trop je mettrai en location, si la PV est intéressante au moment de la revente j'encaisserai. Ce n'est qu'un scénario. Pas encore décidé.

Soit dit en passant, je suis d'accord avec vous pour dire que la crise de l'immo est là. Bien que je ne me risquerai pas sur la date de fin, c'est bien à cause de la crise que l'on peut faire des bonnes affaires.

Posté par alan, le 18/04/2010 17:54:35

Bonjour Olivier,

Quel était le montant demandé pour le bien, et à quel prix as tu acheté (hors frais)?
Bon succès!

François

Prix négocié : environ 10% en dessous du prix demandé

Posté par Francois, le 18/04/2010 15:37:27

Bonjour,
Bravo ! Mettre le suivi complet d'une affaire avant même le résultat final sera sans aucun doute très instructif. Perso je suis plutôt bourse mais je dois dire que l'immobilier m'attire de plus en plus même si j'ai l'impression que c'est plus compliqué et plus risqué que la bourse.
Au passage merci pour votre bouquin qui m'a décidé à me lancer en bourse il y a 3 ans tout en restant serain pendant la crise. Je deviens bénéficiaire au dessus des 4000 points. Peut-être que je me mettrais à l'immobilier maintenant où les rendements semblent encore plus intéressants.
Petite question: vous passez par les agences immobilières pour faire vos affaires en location, en achat ou en vente ?

Cordialement.

J'investis également bcp en bourse. Le mode de fonctionnement est très différent. Fondamentalement en bourse on investit son argent, en immobilier on investit celui des autres (banque et locataire).

Dans tous les cas les 2 domaines sont complémentaires.

Je passe très souvent par les agences. Ils font le boulot pour moi en amont lorsque j'achète, car généralement ils ne prennent que des biens au prix du marché sinon ils savent qu'ils perdent leur temps.

Posté par Olivier, le 18/04/2010 13:09:15

Bravo, votre projet est réalisable sans problème.
Suite à la lecture de votre livre il y a 3 ans, j'ai beaucoup investi sans mettre un centime de capital propre et je possède 2 immeubles et 7 appartements et suis devenus LMP. J'économise 20 %de mes revenus en me payant en premier. Je tenais à vous dire Merci pour ça.
Concernant vos travaux, 35 000 € sera peut-être juste sauf si vous embauchez des intérimaires au lieu d'une entreprise. C'est ce que j'ai fait, mais c'est beaucoup plus contraignant...

Posté par Sylvain, le 18/04/2010 12:24:51

Après avoir lu votre lu , je me lance dans l'aventure. J'AI déjà 5 investisseurs interessé par la création d'une SCI ...
merci pour vos conseils ...

Bonne chance

Posté par Franck, le 18/04/2010 10:27:43

Je n'ai pas vu votre bien en vrai, mais étant donnée son épaisseur, la cloison que vous désirez abattre ressemble à un mur porteur, auquel cas le coût des travaux s'en ressentira très fortement.

Réponse Olivier Seban : En principe non (déjà vérifié). Mais nous verrons par la suite dans les prochaines vidéos

Posté par Laurent, le 18/04/2010 10:16:22

Bonjour Olivier,

L'immobilier est-il le seul moyen que vous pouvez-vous nous proposer pour faire fortune ?

Merci de me répondre

Réponse Olivier Seban : J'ai fait fortune 3 fois : entreprise, immobilier et bourse. A vous de choisir

Posté par Véronique, le 18/04/2010 09:58:48

Bravo Olivier,
la preuve en vidéo ! c'est un type de placement très rentable, et même après le paiement de la plus-value le bénéfice reste exceptionnel!.
Bien entendu ,il faut trouver le produit, évaluer les coûts des travaux, trouver une entreprise de travaux sérieuse , évaluer la revente estimée.
On a rien sans rien !pour moi c'est le financement par un découvert qui m'interpelle ?j'attends donc la suite .... merci pour cette info de qualité
Michel

Réponse Olivier Seban : J'ai beaucoup de demandes à ce sujet. Je ferai une vidéo sur ce point

Posté par michel, le 18/04/2010 08:12:02

Superbe initiative !

Voir petit à petit les couts et les travaux et comment vous allez gérer ça pour obtenir une plus valu est une excellente idée .

Bonne chance, Félicitation et au 2 eme épisode !

Posté par Simon, le 18/04/2010 07:44:45

bonjour, où est-il situé ?

Posté par dromi, le 18/04/2010 03:29:29

Bonjour,

Pour avoir une idée des prix du marché, pourriez vous indiquer la ville ou le département du bien?

Merci

Réponse Olivier Seban : J'ai déjà répondu plus bas à cette même question. Comme je l'explique le but de ces vidéos et de cette opération est essentiellement pédagogique et n'est pas lié à la ville ni au département.

Posté par jmc, le 17/04/2010 23:05:58

Bonjour, merci pour cette vidéo et pour la possibilité de pouvoir suivre votre projet en temps réel. Je suis actuellement dans la position de faire pareil que vous et donc particulièrement intéressée par votre façon de faire et principalement par le financement...
Une petite question cependant... Où se trouve votre bien? Dans quelle ville?

Posté par Aude, le 17/04/2010 20:23:33

très bonne idée, bonne continatuin

Posté par carlos, le 17/04/2010 19:38:34

en effet, c'est en bon état, mais attention 35 000 c'est un minimum car il faut l'électricité, l'eau et le chauffage-ventilation

Réponse Olivier Seban : On verra. Mais même à 10 000€ de plus, l'affaire reste rentable. A suivre

Posté par Jean-Yves, le 17/04/2010 19:34:09

Bonjour Olivier,

je ne vous pas (encore) et e trouve l'idée sympa de démystifier l'idée et la démarche de l'acquisition immobilière.

Merci et à la prochaine vidéo

Cordialement

Alexandre

Posté par Alex, le 17/04/2010 19:25:31

Excellent!
mais dans quelle bourgade peut on acheter un bien (loin d'être délabré ) à moins de 2000 euros /m2 et le louer à 20 euros du m2 ?

Cordialement

Florence

Réponse Olivier Seban : Pas de "bourgade" particulière. Il faut chercher. J'en avais déjà fait la démonstration dans mon livre Tout le monde mérite d'être riche

Posté par Florence, le 17/04/2010 19:01:16

Bonjour je viens de visualiser la vidéo et je suis vraiment impatient de connaitre le mode de financement.

Il faut bien un apport minimum pour faire un crédit de 106000 euros ?????

Comment je fait si j'ai aucun apport ?

Réponse Olivier Seban : J'ai mis 0 de ma poche et je mettrai 0 pour les travaux.

Posté par lionel, le 17/04/2010 18:48:43

Salut Olivier,

J'étais a tes séminaires des 1 et 2/11/09 à Paris...

Peut tu nous indiquer dans quelle ville cela se situe ?

Bonne fin de week end

Merry

Posté par Merry, le 17/04/2010 18:44:04

Il serait bon de connaître la situation de ce loft pour en estimer la valeur.

Réponse Olivier Seban : Je comprends votre remarque, mais le but de cette opération est purement pédagogique et n'est pas liée au prix du marché où à la valeur du bien. Le but est de montrer comment on peut gagner de l'argent dans l'immobilier que vous habitiez à paris, marseille ou ailleurs.

Posté par Jean-Luc, le 17/04/2010 18:42:05

Je trouve cette idée géniale de présenter un investissement du début à la fin, afin qu'on puisse suivre l'évolution et peut-être se familiariser avec ce genre d'opération. Bravo.

Posté par Walter, le 17/04/2010 17:24:42

C'est génial l'immobilier.
Moi je vis à Abidjan (Côte d'Ivoire) et ici on n'a pas vraiment les mêmes avantages au niveau des banques :) (manque de confiance je crois)
Mais bonne chance tout de même :p

Réponse Olivier Seban : Merci

Posté par Hussein, le 17/04/2010 17:22:17

Cher Monsieur ,j'aimerais que vous m' indiquiez la plus value(impots) à payer.Votre achat ,vous le faites en qualité de quoi?
cordialement
RP

Posté par r oger, le 17/04/2010 17:18:00

bonjour, c'est intéressant, je serai tenté par ce genre d'aventure, d'autant que je pense à le savoir faire global pour mener ce genre de projet. encore faut-il trouver le bien en question... là la situation parait idéale ? aspect et parties communes en excellent état... base de travail pour la surface presque "vierge"... mais une question se pose : quelle taxation sur la plue-value en cas de revente à 6 mois ? salutations

Réponse Olivier Seban : La taxation n'a aucune importance. Il est normal de payer des impôts si vous gagnez de l'argent. La question qui se pose : est ce que je ne dois pas faire ce genre d'opérations parce que je vais payer des impôts ?

Posté par stephane, le 17/04/2010 17:05:42

bonjour

conseillez vous la loi scellier ?
merci pour votre réponse S.Bonneau

Réponse Olivier Seban : Ca dépend de la personne que vous souhaitez enrichir. Vous, ou le promoteur. :) C'est un sujet qui est traité lors des séminaires sur l'immobilier

Posté par SERGE, le 17/04/2010 17:01:59

Slt Olivier

Cette opération semble bien sympa. Tu utilises un logiciel pour avoir un avant goût du résultats une fois les travaux terminés ?

Le grand angle aurait été le bienvenue sur le camescope. j'ai hâte de voir les autres vidéos.

Ludovic

Réponse Olivier Seban : Non pas de logiciel particulier. Mon estimation est due à mon expérience. Il est probable que l'une des prochaines vidéos traitera du cout des travaux

Posté par ludovic, le 17/04/2010 16:43:09

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